都2024年了，購(gòu)房問題依然牽動(dòng)著無數(shù)人的心，特別是對(duì)于那些尚未擁有自己住房的剛需群體。房?jī)r(jià)的高位讓許多人心生猶豫，然而，房子作為生活的重要組成部分，不僅承載著居住的功能，還關(guān)聯(lián)著投資、婚姻、子女教育和社會(huì)福利等多個(gè)方面。
2023年底的商品房平均售價(jià)高達(dá)9600元/平方米，盡管相較于2021年的元/平方米有所降低，但對(duì)普通民眾而言仍顯得遙不可及。房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，讓許多人看到了投資的潛力，進(jìn)而推動(dòng)了房產(chǎn)投資熱潮的興起。對(duì)于許多普通人來說，由于缺乏多樣的投資渠道，以及銀行存款貶值的擔(dān)憂，房產(chǎn)投資成為了一種相對(duì)安全且看似回報(bào)豐厚的選擇。房?jī)r(jià)的不斷上漲不僅讓投資者的財(cái)富得以保值，甚至還能帶來可觀的增值。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，目前我國(guó)絕大部分城鎮(zhèn)化家庭都已經(jīng)擁有了至少一套住房。據(jù)央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，96.86%的城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了住房擁有，戶均超過1.5套。這一數(shù)據(jù)表明，我國(guó)大部分城鎮(zhèn)家庭不僅解決了住房問題，還有相當(dāng)一部分家庭擁有多余的房產(chǎn)。進(jìn)一步的數(shù)據(jù)顯示，超過31%的城鎮(zhèn)家庭擁有2套及以上的房子，而擁有3套及以上房產(chǎn)的家庭比例也超過了10.5%。
如今，盡管大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭已經(jīng)擁有了自己的住房，但在樓市中，仍有一大批剛需群體在翹首以盼，渴望擁有一片屬于自己的天地。然而，房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲讓這些渴望變得遙不可及。這背后的原因，是房?jī)r(jià)與廣大居民實(shí)際收入之間的巨大鴻溝。據(jù)上海易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，我國(guó)前100個(gè)城市的平均房?jī)r(jià)收入比高達(dá)9.2，而前50個(gè)城市的這一比例更是攀升至驚人的13.3。這意味著，生活在全國(guó)前50城的家庭，若想要購(gòu)置一套住房，需要不吃不喝地辛勤勞作長(zhǎng)達(dá)13.3年。由此可見，我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平對(duì)于普通家庭而言，無疑是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。
盡管購(gòu)房時(shí)可以選擇首付，首付比例設(shè)為30%也在一定程度上緩解了經(jīng)濟(jì)壓力。然而，即使是這30%的首付，對(duì)于許多剛需購(gòu)房者來說也是一個(gè)難以企及的數(shù)額。以筆者家鄉(xiāng)的一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的三線城市為例，這里的房?jī)r(jià)約為8000元/平方米。若要購(gòu)買一套100平方米的房子，總房?jī)r(jià)將高達(dá)80萬元。即便按照30%的首付比例并貸款30年計(jì)算，首付也需24萬元，接下來的30年里，每月還需償還3200多元的貸款。這樣的房?jī)r(jià)水平，對(duì)于收入本就不高的三四線城市居民來說，已經(jīng)是一筆不小的開銷。而在一二線熱門城市，房?jī)r(jià)更是動(dòng)輒兩三萬，甚至更高。因此，可以說，在當(dāng)今的大部分城市中，剛需購(gòu)房者的壓力都相當(dāng)沉重。
對(duì)于這些夾縫中生存的剛需群體而言，2024年無疑是一個(gè)充滿糾結(jié)與彷徨的年份。他們一方面擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)像2023年那樣持續(xù)下跌，自己將陷入資產(chǎn)縮水的困境；另一方面又憂慮，若不在此時(shí)購(gòu)房，房?jī)r(jià)可能會(huì)像過去那樣突然大漲，讓他們更加難以承受購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)壓力。特別是在2024年救市力度加大的背景下，他們更加糾結(jié)于是否應(yīng)該購(gòu)房。那么，如果他們選擇今年不購(gòu)房，5年后他們將面臨的是買不起房還是房?jī)r(jià)下跌后的輕松選購(gòu)呢？對(duì)于這個(gè)問題，王健林和馬光遠(yuǎn)的觀點(diǎn)不謀而合，都認(rèn)為剛需購(gòu)房者應(yīng)該根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)情況和市場(chǎng)走勢(shì)來做出明智的選擇。
在2013年的一檔熱門電視節(jié)目中，王健林憑借其深邃的洞察力，對(duì)未來10年房?jī)r(jià)的走勢(shì)作出了精準(zhǔn)預(yù)測(cè)。他堅(jiān)信，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的穩(wěn)步推進(jìn)，一二線城市將持續(xù)吸引人口流入，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。而對(duì)于那些發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較小的三四線城市，尤其是面臨人口流失的城市，房?jī)r(jià)上漲的空間將極為有限。
時(shí)光如梭，轉(zhuǎn)眼間已10年，回顧王健林的預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確度令人嘆為觀止。隨著舊改政策逐漸取代棚改政策，三四線城市的房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了滯漲甚至下跌的趨勢(shì)，這恰恰驗(yàn)證了王健林的前瞻性。
如今，樓市環(huán)境愈發(fā)復(fù)雜多變，但王健林的預(yù)測(cè)依然具有寶貴的指導(dǎo)意義。在調(diào)控政策和救市政策并行實(shí)施的背景下，未來的樓市分化將更加明顯。因此，未來5年，房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要特征將是在穩(wěn)定中尋找分化。對(duì)于持續(xù)吸引人口流入的一二線熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)有望在穩(wěn)定中保持溫和上漲；而對(duì)于人口流失嚴(yán)重的三四線城市，房?jī)r(jià)回調(diào)的概率將逐漸增大。
在房地產(chǎn)行業(yè)，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的聲音一直備受關(guān)注。過去，他對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)持樂觀態(tài)度，但今年他卻公開表示，“房住不炒”或?qū)⒊蔀橐豁?xiàng)長(zhǎng)期調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮時(shí)代已經(jīng)落幕。此外，馬光遠(yuǎn)還提出了“三個(gè)20%”的觀點(diǎn)，即未來只有少數(shù)城市、房企和樓盤具備投資價(jià)值，而大部分房產(chǎn)將逐漸失去其投資魅力。這一觀點(diǎn)無疑為投資者敲響了警鐘，提醒他們?cè)谖磥淼姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)中需要更加審慎和明智地做出選擇。
隨著我們國(guó)家住房資源的日漸豐富，當(dāng)越來越多的人擁有了屬于自己的溫馨小窩，人們對(duì)房子的向往已不僅僅滿足于基本的棲身之所，而是逐步向更高的品質(zhì)與舒適度邁進(jìn)。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，無疑推動(dòng)了人們對(duì)住房品質(zhì)要求的不斷升級(jí)。因此，中高端住宅因其卓越品質(zhì)，必將日益受到市場(chǎng)的熱烈追捧，而品質(zhì)較差的住宅則可能逐漸淡出舞臺(tái)。
?馬光遠(yuǎn)與王健林雖觀點(diǎn)各異，但實(shí)則殊途同歸：房子的真正價(jià)值在于有人愿意購(gòu)買并居住其中。若購(gòu)房者寥寥無幾，房?jī)r(jià)自然會(huì)逐漸走低。對(duì)于持續(xù)吸引人口流入的一二線熱門城市，旺盛的需求預(yù)示著未來的房?jī)r(jià)很可能持續(xù)上揚(yáng)，進(jìn)一步加劇購(gòu)房成本。而對(duì)于人口外流的三四線城市，失去大量投資者和剛需購(gòu)房者后，房?jī)r(jià)可能陷入停滯甚至下跌的困境，這也意味著五年后在這些城市房子真有可能出現(xiàn)隨便挑的情況。