2017年，五位經(jīng)濟(jì)學(xué)家——舊金山聯(lián)儲的、德國央行的 、加州大學(xué)戴維斯分校的Alan 以及波恩大學(xué)的 和 展現(xiàn)了一份非凡的研究成果……
在一份堪稱“開天辟地”的數(shù)據(jù)收集范例中，上述一長串名字共同貢獻(xiàn)了這篇題為《The Rate of on 》(所有資產(chǎn)回報率)的論文。
他們在論文中講明白了重要資產(chǎn)類別回報率的高低，涉及16個發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，時間跨度達(dá)到驚人的145年：1870年到2015年。
論文的結(jié)論是各國平均收益率，房產(chǎn)>股票>國債>貨幣市場。風(fēng)險資產(chǎn)(房產(chǎn)、股票)的收益率顯著高于安全資產(chǎn)(國債、貨幣市場)。
房價收益超過股票，為主要資產(chǎn)類別中收益水平最高，這一點和近20年來中國投資人的體驗高度一致。不過面對輪番的政策組合拳，持續(xù)火爆的房地產(chǎn)市場現(xiàn)已直面決策層“房住不炒”的堅定立場。
近期，國內(nèi)主要銀行發(fā)表了一份研究報告，同樣呈現(xiàn)了經(jīng)合組織國家多年來(最近40年)房價的歷史變遷，來一窺數(shù)據(jù)對中國房地產(chǎn)市場有何啟發(fā)——
房價因受經(jīng)濟(jì)增長、人口變遷、貨幣信貸等綜合因素的影響，在各國都是關(guān)系國計民生的重要問題。
在經(jīng)合組織國家中，大致存有四個不同類型的房價變化路徑，他們代表著不同形式的綜合因素的影響結(jié)果。
1、平穩(wěn)續(xù)漲型
代表國家：澳大利亞、加拿大、法國、比利時、挪威、瑞典等6國
從房價和房價收入比的走勢來看，這些國家房價總體相對平穩(wěn)持續(xù)上升。
挪威在1987年、瑞典在1991年雖然都經(jīng)歷過房價的下降和恢復(fù)性上升，后來就遠(yuǎn)超歷史高點。
澳大利亞等6國的房價收入比和房價趨勢一致，逐漸上升。
2、震蕩新高型
代表國家：美國、英國、意大利等3國
美、英、新西蘭目前房價是歷史最高點。但眾所周知，美國次貸危機的爆發(fā)都給各國樓市予以重創(chuàng)。3國房價都在2007年達(dá)到房價最高點，新西蘭、英國和美國分別在2011年、2012年和2014年達(dá)到危機后低點，而后回升。
3國房價目前已超過次貸危機前高點，也是歷史最高點。
美國次貸危機前高點是2006年的118.6，2020年為125.4；英國次貸危機前高點是2007年的108.3，2019年為108.6。
新西蘭這40年房價漲幅最大，次貸危機影響房價僅是插曲，2007年房價指數(shù)87.0，2011年的次貸危機后低點也僅回撤至75.8，2019年達(dá)123.4。
3、后危機弱反彈型
代表國家：意大利、丹麥、荷蘭、西班牙、愛爾蘭5國
五國房價走勢大致和第二類國家相同，房價都在次貸危機期間受挫，而且這五國至今未達(dá)到次貸危機前水平。
西班牙被媒體形容為美國2007年次貸危機在歐洲的翻版，而且比美國更為嚴(yán)重，債務(wù)危機、經(jīng)濟(jì)危機、地方政府財政危機、銀行危機相互交織。
4、緩跌新高型
代表國家：德國、瑞士
兩國房價經(jīng)歷過很長時間的緩慢下降，近年上升，創(chuàng)歷史新高。
二戰(zhàn)后到上世紀(jì)80年代初，德國房價經(jīng)歷了較長時間上漲，政府在推出各種措施加大供給、平抑房價后，80年代后進(jìn)入平穩(wěn)期。德國房價指數(shù)從1980年到2008年的近30年間基本波動下行。
房價收入比方面，德國在1981年達(dá)到172.9峰值后下行，2010年達(dá)到最低點93.2，此后逐漸提高，2020年為122.3。
瑞士房價指數(shù)1989年達(dá)到102.9的高點，2000年達(dá)到64.9的低點，此后平穩(wěn)上漲，2019年是108.5。
雖然德國和瑞士房價都創(chuàng)歷史新高，但由于收入增長更快，房價收入比并未創(chuàng)歷史新高，增幅低于房價指數(shù)。
5、回落后L型
代表國家：日本、韓國、南非、芬蘭4國
日本、韓國在20世紀(jì)90年代初，南非、芬蘭在2007年、2010年達(dá)到房價指數(shù)的歷史最高點，跌落后房價相對走勢平穩(wěn)，無法超過歷史最高點。
日本房價指數(shù)在1991年達(dá)到最高點166，此后下跌了近20年，2009年是最低點94，此后有緩慢上升，2020年達(dá)到107.0。
韓國房價指數(shù)1986年是128，1990年達(dá)到最高點157，隨后下跌到2001年的75，此后略有回升，2020年是101.7。
南非和芬蘭房價在80年代中后期出現(xiàn)顯著震蕩，2000年后顯著回升，次貸危機爆發(fā)后下跌后幾乎走平。
四國房價收入比最近二十年也保持了均穩(wěn)的態(tài)勢。
中國：條件具備則難免上漲
目光回到中國，雖然依照“房住不炒”原則，決策層輪番施力減少對房產(chǎn)的投資和投機需求、穩(wěn)定市場，然而房產(chǎn)本身同時兼具居住和投資屬性，這也是房地產(chǎn)調(diào)控的難點。
縱然“不希望”房價過快上漲，但如果經(jīng)濟(jì)向好，所在城市又能保持人口凈流入，疊加貨幣政策不顯著收緊，那就很難避免房價上漲。
中國自20世紀(jì)80年代住房制度改革以來，也有短暫回落的階段，但總體上房價并沒有經(jīng)歷過大范圍顯著下跌。
按國家統(tǒng)計局商品房平均銷售價格指標(biāo)，若將1999年作為基年，房價指數(shù)以100起算，那么2019年住宅價格是500，別墅高檔公寓是397，商業(yè)營業(yè)用房是329，辦公樓是272。
另一方面，城鎮(zhèn)化進(jìn)程也是中國房價的上漲的重要因素。即便剔除這一影響，發(fā)達(dá)國家?guī)资昵熬突就瓿沙擎?zhèn)化，部分國家房價多年來仍呈向上的震蕩波動。
最后需要留意的是，房價走勢在一國內(nèi)各城市也可能會差異很大。人口和資源向大城市聚集，一般大城市價格上漲更快。
如下圖：2020年全美平均房價是1980年的4.75倍，而紐約房價是1980年的7.58倍。
中國一線城市房價上漲也遠(yuǎn)高于二、三線城市。
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